«Лучшая возможность в жизни»: зачем миллиардер из Гонконга во время протестов скупил заброшенные фабрики

Вид на Гонконг REUTERS/Bobby Yip

Это сейчас Тан Шинбо входит в число 15 богатейших миллиардеров Гонконга, но когда-то он был простым помощником электрика, делавшего неоновые вывески. По пути в список Forbes он едва не оказался банкротом, но сумел выплыть из долгов, сделав верную ставку на промышленную недвижимость. Теперь предприниматель скупает заброшенные фабрики и считает политические протесты, обрушившие цены, лучшей в жизни возможностью заключить выгодные сделки

Tins Plaza была заброшенным заводом пластмассы на окраине Гонконга, когда Тан Шинбо впервые приметил здание в 2005 году. Бизнесмену это обветшалое промышленное строение в округе Тхюньмунь показалось жемчужиной. Тан Шинбо приобрел его примерно за $36 млн. Он и предвидеть не мог, что уже через два года оно подорожает в три раза.

Покупка заброшенных промышленных зданий вроде Tins Plaza помогла Тан Шинбо, который в 2003 году был на пороге банкротства, к 2016 году стать долларовым миллиардером и попасть в рейтинг богатейших людей Гонконга по версии Forbes. Сейчас 86-летний бизнесмен занимает 14-е место в этом рейтинге, а его состояние оценивается в $5,7 млрд. На фоне политического кризиса в Гонконге миллиардер решил пойти вопреки господствующим на рынке недвижимости настроениям и запустить одно из самых рискованных предприятий за всю его карьеру.

Несмотря на то, что многомесячные протесты усугубили ситуацию на рынке недвижимости, Тан Шинбо массово скупает промышленные здания. В прошлом году он потратил на их покупку $700 млн. По данным аналитиков из нью-йоркской компании Real Capital Analytics, Тан Шинбо в 2019 году был крупнейшим покупателем промышленной недвижимости в Гонконге. «Это лучшая возможность, которая когда-либо мне представлялась», — рассказывает Тан Шинбо. Миллиардер редко дает интервью, но в этот раз он согласился побеседовать с Forbes Asia в одном из принадлежащих ему зданий в оживленном гонконгском районе Вонкок. Это здание расположено лишь в нескольких кварталах от того места, где несколько месяцев назад происходили ожесточенные массовые беспорядки.

Миллиардеры и хипстеры: зачем участники списка Forbes инвестируют в коворкинги

Тан Шинбо работает в режиме многозадачности: во время интервью он разговаривает по телефону то с брокерами, то с девелоперами, то с юристами. Он ведет активные переговоры о следующей сделке. Миллиардер планирует приобрести и перестроить ветхое здание, расположенное неподалеку от старого аэропорта Кайтак, которое власти выставили на продажу. Для бизнесмена политические волнения в Гонконге — это возможность заключать сделки дешевле. Он подчеркивает: «Мы будем продолжать начатое».

Рядом с предпринимателем сидит младший из его пяти сыновей от двух браков. 34-летний Стэн Тан возглавляет совет директоров семейного холдинга Stan Group, основанного в 2013 году. Тан Шинбо, почетный председатель правления Stan Group, активно участвует в работе холдинга и встречается с сыном дважды в день. Стэн Тан следит за развитием новых предприятий и перестройкой объектов недвижимости. Но покупкой недвижимости занимается только его отец. «Я принимаю все окончательные решения», — говорит Тан Шинбо раскатистым баритоном, который не вяжется с его возрастом.

От неоновых вывесок к брошенным фабрикам

Тан Шинбо, которого в деловых кругах Гонконга называют «дядя Бо», не всегда занимался недвижимостью. История его жизни перекликается с историей самого города. В 1950-х он занимался производством популярных в то время неоновых вывесок. В 1970 году открыл первый ресторан, а чуть позже стал владельцем сети торговых центров и получил прозвище «король магазинов». Именно из-за них на рубеже тысячелетий он чуть не прогорел.

Тан Шинбо стал известен своим умением находить заброшенные фабрики и склады в пришедших в упадок промышленных районах, куда еще не добралась джентрификация. Благодаря этому у миллиардера появилось множество деловых партнеров среди крупных операторов офисной, торговой и жилой недвижимости: компании Chinese Estates Holdings из Гонконга и Jiayuan International Group из Янчжоу создали совместные предприятия с его холдингом Stan Group. «Тан Шинбо работает очень эффективно. Он уже много раз имел дело с реконструкцией подобных строительных объектов», — отмечае Джозеф Лам, заместитель директора компании Colliers International по производственно-техническим вопросам.

Бизнесмен никогда не боялся неудач. Его отец умер, когда ему было всего 5 лет. Его воспитывала мать, которая устроилась на низкооплачиваемую работу на заводе, чтобы содержать семью. «Мне пришлось найти творческий подход к вопросу выживания», — отмечает миллиардер. Тан Шинбо вспоминает, как слонялся без дела возле ресторанов, когда был голоден, и ждал, что работники кухни угостят его остатками. Бедность закалила его характер: даже в 70 лет для поддержания формы он на рассвете плавал в море за буйки — туда, где водятся акулы. «Выход из ситуации есть всегда. Нет таких проблем, которые нельзя было бы решить», — убежден предприниматель.

Как поколение 30-летних обманывает себя, покупая квартиры

Тан Шинбо закончил только начальную школу. В 1950 году он стал помощником электрика, занимавшегося производством неоновых вывесок. Спрос на них стремительно рос, поэтому в 20 лет он открыл свою собственную мастерскую по изготовлению неоновых вывесок, которые до сих пор остаются одной из визитных карточек Гонконга. Благодаря успеху в этом бизнесе в 1970 году он вместе с друзьями открыл небольшой ресторан, в котором подавали китайские паровые пельмени. Впоследствии Тан Шинбо стал известным ресторатором и инвестором. В 1982 году предприниматель вложил деньги в открытие популярного ресторана морепродуктов в Сиднее, а затем решил создать группу East Ocean Gourmet, рестораны которой пользуются большим успехом и по сей день.

В 1980-х Тан Шинбо расширил свою деятельность, открыв сразу несколько разных предприятий. Он создал дилерскую сеть по продаже подержанных автомобилей, а также начал скупать и продавать магазины. Именно благодаря этому начинанию Тан Шинбо смог построить свою бизнес-империю. «Когда он управлял рестораном, он понял, что магазины — это прибыльный бизнес. Так он решил разузнать побольше о близлежащих торговых центрах», — рассказывает его сын Стэн Тан. В 1990 году предприниматель приобрел старое здание ресторана в районе Вонкок, перестроил его и открыл знаменитый торговый центр электроники. Это была одна из самых значимых инвестиций будущего миллиардера.

К 1997 году предпринимателю принадлежало более 200 магазинов, совокупная стоимость которых оценивалась в 7,3 млрд гонконгских долларов ($942 млн). Он готовился к IPO, но финансовый кризис в Азии разрушил его планы. С 1997 по 2004 год цены на рынке недвижимости Гонконга упали на 70%. Вспышка атипичной пневмонии в 2003 году лишь усугубила ситуацию. К 2004 году Тан Шинбо задолжал банкам 4 млрд гонконгских долларов. Чтобы выплатить долги, он начал продавать принадлежащие ему объекты недвижимости, в том числе и его любимый торговый центр в районе Вонкок.

«Мона Лиза» на рынке недвижимости: в США выставили на продажу особняк за $500 млн

Однако Тан Шинбо не спешил избавляться от промышленных зданий, которые он покупал еще с 1996 года, чтобы застраховаться от колебаний арендных ставок. Возможно, он уже тогда понимал, что эти обветшалые здания могут принести ему состояние. В 1990 году власти Гонконга решили закрыть городской аэропорт Кайтак, чтобы построить новый и более крупный аэропорт на острове Лантау. Поэтому предприниматель решил купить сразу несколько старых зданий в округе Тхюньмунь, который расположен рядом с новым аэропортом и связан дорожным сообщением с большим и стремительно развивающимся соседним городом Шэньчжэнь, находящемся на территории материкового Китая.

Во время интервью Тан Шинбо начинает рисовать небольшую карту. «Позвольте рассказать о заводах в этом районе», — говорит он, прорисовывая улицы и промышленные объекты вокруг первого купленного им здания в округе Тхюньмунь. Предприниматель приобрел бывший завод Oi Sun Centre на аукционе в 2004 году. Сумма сделки составила 42 млн гонконгских долларов. Неподалеку от него располагался и заброшенный завод по производству пластмассовых изделий с названием Tins Plaza — в честь своего бывшего владельца, известного предпринимателя и филантропа по имени Тин Ка Пин. В начале 2005 года Тан Шинбо приобрел и этот завод за 280 млн гонконгских долларов. 28 млн он внес наличными, а остальные деньги взял в кредит, используя в качестве залога другое здание.

Шесть месяцев спустя с предпринимателем связались представители девелоперского подразделения австралийского банка Macquarie Bank, которые были готовы выкупить Tins Plaza за 500 млн гонконгских долларов. К октябрю ему поступило второе предложение о продаже бывшего завода. На этот раз им интересовались представители сингапурской инвестиционной компании Mapletree Investments. «Но это было только начало», — вспоминает Тан Шинбо. Он отклонил оба предложения и переоборудовал Tins Plaza под коммерческую недвижимость, будучи убежденным в том, что она стоит гораздо дороже, чем промышленная.

Новые кремниевые долины: 5 самых интересных городов для инвестиций в недвижимость

Два года спустя он согласился встретиться с менеджером девелоперского подразделения Macquarie Bank, который прилетел из Сиднея с новым предложением. «Статный гвейло [гонконгский сленг, означает «иностранец»] сразу спросил меня, готов ли я продать Tins Plaza за 850 млн гонконгских долларов», — вспоминает предприниматель. Macquarie Bank отказался от комментариев для статьи, как и его партнер по девелоперскому бизнесу Goodman Group, которому Macquarie продал свою долю в совместном предприятии в 2008 году.

Прогноз предпринимателя оправдался. Спрос на старые промышленные объекты Гонконга действительно увеличивался. Однако произошло это не из-за строительства нового аэропорта, как думал Тан Шинбо, а из-за растущего спроса на центры обработки данных, необходимые онлайн-ретейлерам и облачным сервисам. «Появились новые технологии. Для создания дата-центров нужны были помещения», — объясняет старший директор компании CBRE Сэмюэл Лай, который специализируется на рынке коммерческой недвижимости в Гонконге. Тан Шинбо продал Macquarie Goodman бывший завод Tins Plaza и заработал 570 млн гонконгских долларов. Изначально он инвестировал в покупку завода 280 млн гонконгских долларов. «Продажа Tins Plaza была самой запоминающейся сделкой, которую я когда-либо заключал», — вспоминает Тан Шинбо.

Однако предприниматель не стал почивать на лаврах. После сделки с Tins Plaza он понял, что ему стоит купить несколько подобных объектов. Тан Шинбо решил приобрести еще один бывший завод под названием Gold Sun, который располагался неподалеку. У восьмиэтажного завода было несколько владельцев, каждый из которых требовал провести с ним отдельные переговоры. В 2006 году бизнесмен купил первый этаж и только в 2014 году стал единственным владельцем всего здания. «Я покупал этот завод этаж за этажом», — вспоминает Тан Шинбо.

«Немыслимые цены»: стоимость недвижимости богатейших людей перевалила за $100 млн

Время для покупки промышленных зданий было очень подходящее. Правительство Гонконга в апреле 2010 года запустило программу стимулирования, которая была направлена на реконструкцию заброшенных заводов и производственных помещений под офисы, гостиницы и магазины. Одновременно в рамках программы джентрификации были сняты ограничения на размер зданий, которые девелоперы могли строить на земле промышленного назначения. Программа стимулирования действовала до 2016 года и за эти годы цены на промышленные объекты в Гонконге выросли на 152%. «Лучшая инициатива правительства заключалась в отмене ограничений на коэффициент использования площади застройки. Благодаря этому было заключено множество сделок», — считает Сэмюэл Лай из компании CBRE.

Еще один подарок судьбы Тан Шинбо получил в 2013 году, когда правительство Гонконга объявило о начале строительства туннеля, соединяющего новый аэропорт и округ Тхюньмунь. Предприниматель объединил два принадлежащих ему объекта Oi Sun Centre и Gold Sun, чтобы создать единый комплекс One Vista — офисное здание с двумя небоскребами и торговым центром. В мае 2018 года он объединил комплекс One Vista с двумя другими гонконгскими объектами недвижимости и продал примерно 70% прав собственности компании Jiayuan International Group. Сумма сделки составила 2,6 млрд гонконгских долларов.

20 самых дорогих домов миллиардеров: рейтинг Forbes

В перерыве между интервью Тан Шинбо отправляется в центр города в свой ресторан East Ocean Lafayette, из которого открывается потрясающий вид на гавань Виктория. Он заказывает пирог с репой и острый кантонский рыбный соус. За соседним столиком пьют чай его юристы, которые ждут своей очереди, чтобы сообщить ему о ходе переговоров о здании рядом со старым аэропортом Кайтак. «Дядя Бо» уже успел приобрести 73% этого здания. Если он купит еще 7%, то он по закону сможет заставить владельцев продать остальные 20% здания. Вскоре власти планируют реконструировать старый аэропорт, что повлечет за собой повышение стоимости недвижимости в этом районе.

В рамках новой программы стимулирования, запущенной в прошлом году, в очередной раз были сняты ограничения на размер зданий на земле промышленного назначения. Если Тан Шинбо получит право собственности, то он и его партнеры из China Estate Holdings смогут снести существующее здание и построить на его месте новый комплекс в 14 раз больше. «Я с оптимизмом смотрю в будущее Гонконга. Я видел взлеты и падения. Риски создают возможности. Это мой шанс. Пришел мой черед», — подчеркивает Тан Шинбо.

Свежая кровь

Сын Тан Шинбо получил высшее образование в Великобритании и 15 лет назад вернулся в Гонконг, чтобы вместе с друзьями открыть рекламное агентство. Тем не менее, вскоре он начал работать с отцом, параллельно изучая основы семейного бизнеса и занимаясь управлением недвижимостью и ее арендой. В 2013 году отец и сын основали холдинг Stan Group, чтобы объединить девелоперский бизнес с другими начинаниями в сфере услуг. Сегодня Тан Шинбо занимается покупкой заброшенных зданий, а Стэн Тан возглавляет холдинг и следит за переоборудованием бывших фабрик в современные торговые и коммерческие объекты. «Теперь мы занимаемся не только инвестициями в недвижимость», — рассказывает Стэн Тан.

Как и многие руководители азиатских девелоперских компаний, отныне он делает ставку не на увеличение имущественных активов, а на создание предприятий сферы услуг. Речь идет о гостиницах, коворкингах, частных клубах и бизнес-инкубаторах. Stan Group управляет шестью гостиницами в общей сложности на 3500 номеров, основала инновационный центр для предпринимателей The Wave в 2016 году, начала заниматься оказанием финансовых услуг и запустила сервис обслуживания квартир пожилых людей.

«Правительство Гонконга проводит политику, которая дает нам возможность занимать новые ниши», — отмечает Стэн Тан. Как и его отец, он твердо уверен в светлом будущем Гонконга, ведь город входит в состав нового стратегически важного региона, включающего в себя также Гуанчжоу и Шэньчжэнь. К 2023 году 34-летний бизнесмен планирует провести листинг пяти компаний, входящих в Stan Group. Это не коснется девелоперского бизнеса, на который приходится 90% активов Stan Group, — он останется частным. На данным цель Стэна Тана — масштабировать не связанные с недвижимостью активы так, чтобы когда-нибудь на них пришлось не менее половины всех активов холдинга.