Фото Валерия Левитина / РИА Новости
Девелопер Александр Чигиринский рассказал об истории своего конфликта с владельцем «Магнитки» Виктором Рашниковым вокруг башни «Эволюция» в Москва-Сити. Подробнее об этом читайте в новом выпуске журнала Forbes, который выходит 20 апреля
— Партнером Виктора Рашникова изначально был ваш брат Шалва Чигиринский. Как получилось, что вы стали партнерами в башне «Эволюция»?
— С начала 2009 года я и команда из нашей компании «Снегири» помогали Шалве Павловичу по его просьбе реструктурировать активы и выплачивать долги. На самом деле ничего катастрофического там не было, просто, как обычно бывает в кризис, одновременно приходят все кредиторы и всем деньги нужны завтра. Когда кризиса нет, все бегают за тобой, чтобы дать деньги, когда ситуация кризисная – бегают, чтобы их забрать. Но ситуация разрешилась для Шалвы Чигиринского абсолютно благополучно, в середине 2010 года были подписаны соглашения об урегулировании, в соответствии с которыми у него остались только активы и никаких долгов.
— Шалва Чигиринский говорил, что вы в ссоре и не общаетесь.
— Мы действительно с братом не общались с мая 2002 года до декабря 2008 года. Но когда грянул кризис и ему пришлось заниматься спасением активов, я пришел ему на помощь, и мы возобновили отношения.
— Когда вы познакомились с Виктором Рашниковым?
» style=»display: none»>
— В 2009 году. Он был партнером Шалвы Павловича по двум проектам: башни «Россия» в Москва-Сити и гостиницы «Россия», доли распределялись 50 на 50 и регулировались определенными соглашениями. В кризис оказалось, что на этих компаниях очень много долгов. Под башней «Россия» был вырыт котлован, а в таких случаях, когда проект останавливается, возникает много проблем с кредиторской и дебиторской задолженностью, все нужно как-то урегулировать, договариваться с городом… Очень много нужно было потратить сил, чтобы это все разгрести. И партнер Рашникова господин Надер Надер вместе с Шалвой Павловичем (с которым они дружили более 30 лет) попросили меня этим заняться. Они предложили мне заниматься девелопментом этих проектов, потому что больше некому было заниматься. Они чувствовали, что наша компания в силах это сделать.
Тогда я впервые встретился с Виктором Рашниковым, летал к нему в Магнитогорск. Я видел, что и Рашникову, и Надеру было комфортно сотрудничество со мной и они с радостью восприняли ситуацию, когда вместо Шалвы Павловича девелопментом двух проектов начал заниматься я и команда «Снегирей».
Таким образом, я участвовал в развитии этих двух проектов в интересах моего брата в период с 2009 по середину 2011 года.
Где-то в середине 2010 года мы договорились о встрече втроем, господин Надер, господин Рашников и я. К тому моменту мы договорились с братом, что он передает нам свои доли в этих объектах в обмен на акции «Снегирей». Однако соглашение с Рашниковым по проекту башни «Россия» было оформлено таким образом, что, если проект закончится неудачей, всю ответственность несет Шалва Павлович, а значит, мы. Нас это не устраивало. Мы хотели изменить эти условия и заключить новое соглашение, кроме того, необходимо было получить согласие компании Рашникова на отказ от преимущественного права для передачи проекта в «Снегири». Вот такой была тема встречи в августе 2010 года.
— И о чем удалось договориться?
— Они сказали, что согласятся на наши условия, если мы позволим им по себестоимости выкупить долю в небоскребе «Эволюция».
— Что значит по себестоимости? Почему?
— С 2004 года «Снегири» развивали проект башни «Эволюция» в Москва-Сити совместно с «Интеко» Елены Батуриной. В кризис отношения между нашей семьей и Батуриной ухудшились. Несмотря на это, нам удалось договориться о взаимной передаче некоторых активов. В частности, «Интеко» передавало нам их 50%-ю долю в компании «Сити Палас», застройщике башни «Эволюция», по их затратам в проект, которые составляли около $37 млн. При этом рыночная стоимость всего проекта была на тот момент, по оценкам Cushman & Wakefield, $361 млн, то есть половина стоила $180 млн. Мы подписали с «Интеко» предварительные соглашения о купле-продаже по себестоимости в июле-августе 2010 года, и сразу же в августе 2010 года произошла та встреча с Рашниковым и Надером. У Надера была фактически инсайдерская информация (о которой я ему рассказал в дружеской беседе), что мы договорились с «Интеко», вот они и решили включиться в эти договоренности.
— Для чего им это было нужно?
— Чтоб вы понимали, на тот момент первая очередь «Эволюции» была отлита в монолите, то есть монолитные работы по первой очереди, по галерее, были закончены. По второй очереди было сделано свайное поле и стенка в грунте. Кроме того, была утверждена вся исходная разрешительная документация, получено разрешение на строительство и т. д. Проект сам о себе говорил. И вот они предложили, чтобы мы по себестоимости продали им долю.
— И вы согласились? Получается, что вы отдавали долю в проекте сильно дешевле рыночной стоимости.
— Да, они хотели получить актив сильно дешевле – стоимость доли для них составляла около $52 млн (цена сделки с «Интеко» плюс 50% затрат «Снегирей» в проект, которые не были ранее компенсированы при входе «Интеко» в проект), но взамен этого и обещали много. Они соглашались отказаться от преимущественного права при передаче 50% акций двух проектов от Шалвы Павловича в пользу «Снегирей», соглашались заключить новое акционерное соглашение, в котором риски по проекту башни «Россия» распределялись бы между нами поровну. Плюс мы бы выступали девелоперами на проекте башни «Россия» и получили бы development fee. Девелопер ищет интересную работу. Площадка под гостиницей «Россия» также была очень привлекательной, тогда еще никто не думал, что на ее месте будет разбит парк. Я посоветовался с партнерами – акционерами «Снегирей», и мы согласились.
Надо сказать, что впоследствии один из акционеров «Снегирей» — господин Абрамович Роман Аркадьевич — дал свои письменные свидетельские показания в кипрский суд, описывающие данную договоренность.
— Что произошло дальше?
— Мы сразу же начали реализовывать достигнутую договоренность. В конце 2010 года «Снегири» расторгли предварительные договоры с «Интеко» и мы заключили уже основные договоры купли-продажи долей на специально созданную Рашниковым и Надером компанию. Это было сделано, чтобы сэкономить время и не совершать две итерации – сначала мы выкупаем, потом у нас… Зато сейчас это позволяет представителям Надера и Рашникова говорить, что они у нас ничего не покупали и ничем нам не обязаны. Но Батурина и Рашников даже не были знакомы друг с другом, их представители не общались, вся сделка сделана вот этими руками, что подтверждает гендиректор «Интеко» Олег Солощанский.
— Представители Рашникова говорят, что под его гарантию банк предоставил финансирование.
— Никаких личных гарантий никто не давал, финансирование было проектным. Изначально на тендер вышли три банка, потом осталось два, Альфа-банк и Газпромбанк, которые давали одни и те же условия. Их оценщики посчитали, что проект стоит $390 млн, то есть оценили даже выше, чем Cushman. Нам был ближе Альфа-банк, но Рашников очень настаивал на Газпромбанке. Мы согласились, представители банка, господин Казначеев, например, приезжали к нам и говорили, какая это для них большая честь — работать с нами как с девелоперами. Ну и в итоге они не прогадали, банк получил свои деньги с процентами. Компания вернула вложенные средства акционерам, вернула кредит и заработала более $300 млн прибыли, не считая торговой галереи площадью 25 000 кв. м, которая осталась в собственности совместной компании.
— Когда отношения между вами разладились?
— У нас уже готовилось соглашение о передаче активов от Шалвы Павловича к нам в обмен на акции «Снегирей», но в последний момент летом 2011 года он отказался его подписывать. Не знаю, по каким причинам. После этого я решил не говорить с братом о бизнесе, чтобы сохранить хоть какие-то семейные отношения.
Этот отказ сделал невозможным выполнение обязательств со стороны Рашникова, о которых мы с ним договорились в августе 2010 года, притом что все обязательства со стороны «Снегирей» были выполнены. В то же время расторгать сделку по «Эволюции» уже не представлялось возможным, стройка шла, были получены деньги от банка.
Но я встретился с господином Надером, и мы с ним договорились, что они с господином Рашниковым компенсируют нам те убытки, которые мы понесли, передав им по себестоимости долю в «Эволюции» и не получив ничего взамен. Разница между рыночной ценой доли и ценой сделки была порядка $130 млн, фактически это необоснованное обогащение. Надер отнесся к моим словам с пониманием, пообещал, что они обсудят все с Виктором Филипповичем и сделают мне предложение – деньги, или какой-то пакет, или право преимущественного выкупа доли Шалвы Павловича в башне «Россия» и гостинице «Россия» по себестоимости. На тот момент никаких сомнений в том, что они мне что-то должны, у них не было. Все понимали, что надо договариваться, потому что иначе мы не реализуем проект.
— В итоге вам выплатили компенсацию?
— Нет. Было так. Идет время, предложения нет. Мы ждем, естественно. Когда человек занят работой, он концентрируется на работе. Все это время «Снегири» фактически бесплатно выполняли функцию девелопера «Эволюции».
Параллельно Рашников и Надер за моей спиной уговорили Шалву Павловича продать им его доли в башне «Россия» за $37 млн и в гостинице «Россия» за $23 млн. И потом продали проект башни «Россия» турецкой компании «Ренейссанс Констракшн» за сумму более $300 млн, а от правительства Москвы за участок под гостиницей «Россия» получили актив на $165 млн и тоже сразу его продали. Когда я узнал об этом, я решительно потребовал от своих партнеров Рашникова и Надера объяснений, когда и в каком виде «Снегирям» будет представлена компенсация.
В ответ каждый из них по отдельности ссылался на другого и говорили о необходимости общей встречи, чтобы решить этот вопрос, которой так и не происходило. Были вообще смешные моменты. Рашников и Надер отдыхали, я им звонил, предлагал поговорить, раз они вместе, и тут же отключался телефон. Приходила смска, что очень плохая на Мальдивах связь, через два месяца они будут в Дубае, связь будет лучше. И снова что-то не получалось. Более того, Надер вообще почти два года не появлялся в России.
Мы уже заканчивали башню «Эволюция». Раньше со мной ссориться не хотели, потому что понимали, что проект надо довести до конца, а тут приехал Надер Надер и заявил, что Виктор Филиппович ни о какой компенсации говорить не будет. Только после этого «Снегири» подали иск в кипрский суд о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере $127 млн, которая определялась как разница между $180 млн (рыночной ценой 50% «Сити Паласа» на момент покупки ими доли) и $52 млн (ценой покупки).
— Параллельно вы подыскивали покупателя и договорились с «Транснефтью»?
— Мы не вправе разглашать, кто был нашем контрагентом. Понятно, мы надеялись выручить за «Эволюцию» гораздо больше денег (по сообщения в СМИ, сумма сделки между «Сити Палас» и «Транснефтью» превысила $1 млрд. – Forbes). Вообще на хорошем рынке продажа таких трофейных зданий противопоказана. Их надо сначала эксплуатировать лет десять, подыскивать подходящего покупателя и выбрать время для получения максимальной прибыли. Здание было реализовано, все расходы покрыты, и общество объявило о промежуточной прибыли $267 млн. Но это не окончательный результат, у нас также еще осталась торговая галерея.
— Сторона Рашникова обвиняет вас в том, что вы не выплачиваете им дивиденды, о чем была договоренность, примерно на ту сумму иска.
— Это неправда. Мы, как акционеры проекта, проголосовали за распределение дивидендов в проекте башни «Эволюция». В то же время эти дивиденды — один из источников взыскания суммы неосновательного обогащения. Поэтому мы и обратились с соответствующим иском в кипрский суд. В ответ они сами же обратились в российский суд, и суд по их просьбе заблокировал выплату этой части дивидендов. Сейчас, опять же по их иску, сумма дивидендов Рашникова и Надера в размере $133 млн заблокирована на депозите кипрского суда, что нас более чем устраивает. Поэтому мы больше не требуем ареста активов Рашникова на Лазурном Берегу.
Честно говоря, в моем понимании Рашников — это фигура очень серьезного масштаба. В среде людей, с которыми я общаюсь, его слово фундаментально. Хотя господина Надера я знал на момент договоренностей давно, потому что он дружил с моим братом, именно господин Рашников был для меня гарантом наших договоренностей.
Поэтому отказ господина Рашникова даже разговаривать со мной на тему компенсации «Снегирям» (который озвучил мне Надер) после многократных обещаний Рашникова встретиться и договориться о решении вопроса, просто поверг меня в шок. Мне сложно было представить, что человек такого калибра может просто отказаться от взятых на себя обязательств.
После этого прямого отказа у «Снегирей» не было иного выхода, кроме как обратиться в суд за взысканием суммы неосновательного обогащения.
В ответ же я слышу от представителей господина Рашникова, что он рассматривает это обращение в суд как «противоправное» действие и обвиняет меня и моих партнеров – акционеров ГК «Снегири» в попытке украсть принадлежащие ему дивиденды.
Теперь разбирательства в суде на Кипре (на депозите которого заблокированы дивиденды компании Рашникова и Надера) могут продолжаться долгие годы, но все равно понятия «репутация», «верность своему слову» и «доверие» остаются для меня одними из основных критериев для выбора партнеров в бизнесе.
Позиция представителя Виктора Рашникова Александра Сутягина:
«Александр Чигиринский сам предложил Рашникову и Надеру поучаствовать в «Эволюции». Когда Александр пришел с «Эволюцией», у «Снегирей» был предварительный договор на покупку доли «Интеко» в проекте. Но в конце октября 2010 года «Снегири» расторгли этот договор — наверное, не было денег для оплаты доли и самостоятельного развития проекта. С этого момента «Интеко» могла свободно продавать долю на рынке. В конце декабря (компанией Snapbox Рашникова и Надера. — Forbes) был заключен прямой договор купли-продажи с «Интеко» и доля «Интеко» была выкуплена.
Задолго до сделки по «Эволюции» Александр хотел выкупить доли брата [в проектах строительства башни «Россия» и одноименной гостиницы], и ему дали согласие на такой выкуп. Понимали, что лучше уж продолжать проект с Александром, чем с Шалвой, который был на грани банкротства и не появлялся в России много лет.
В акционерном соглашении с Александром по «Эволюции» нет никаких упоминаний про какие-то другие проекты, включая доли Шалвы в «Россиях». Потому что это были несвязанные сделки как для Александра, так и для нас. Насколько знаю, два брата вели переговоры о выкупе Александром долей Шалвы в «Россиях», но они не сошлись в деньгах. После этого Шалва предложил нам купить свои доли в «Россиях».
В договоре с Шалвой было зафиксировано, что цена является окончательной. Более того, в договоре Шалва признает, что стоимость проектов может поменяться в будущем, но, несмотря на это, Шалва соглашается продать долю по цене договора, чтобы не принимать на себя риски в будущем. Он был прекрасно осведомлен о том, что происходит на объекте: до момента продажи он оставался девелопером и его люди были на проекте от и до.
Сделка с турецким девелопером не была на следующий день после выкупа Шалвы. С «Ренессансом» велись переговоры по привлечению их в качестве генподрядчика по башне «Россия» еще в 2011 году до выкупа Шалвы. Для этих целей они ознакомились с проектом и документацией, люди Шалвы полностью участвовали в процессе. Выкупая долю Шалвы, не было какой-либо перепродажной сделки, и выкупались его доли на страх и риск покупателя. Потом были вложены серьезные средства и усилия для выведения проекта из той сложной ситуации. Это был долгий процесс, со своими неудачами. Переговоры [с «Ренессансом»] начались только в 2012 году. Сама продажа несколько раз срывалась и состоялась только через несколько лет».