Фото Getty Images
«Собственная» недвижимость стала серьезной проблемой как на уровне отдельной семьи, так и на государственном. Теперь о реновациях властям предстоит договариваться с сотнями тысяч отдельных владельцев
Вряд ли и Сергей Собянин, когда докладывал 21 февраля Владимиру Путину о программе по продолжению сноса пятиэтажек, и президент РФ (хотя он и сказал: «Нужно и с жителями это все прорабатывать и показывать, делать это прозрачным, показывать, что конкретно люди от реализации этих проектов получат и что они выиграют») могли представить тот общественный резонанс, который вызовет инициатива московского мэра. По сравнению с тем, как была встречена программа Юрия Лужкова по сносу панельных хрущевок, — разница впечатляющая.
Точкой отсчета для понимания происходящего можно, конечно, считать решение Никиты Хрущева о массовом строительстве дешевого типового жилья, но представляется, что основные проблемы были заложены в начале 1990-х при приватизации жилого фонда.
» style=»display: none»>
«Конгломераты собственников»
В мире известны три вида многоквартирного жилья — кондоминиумы, доходные дома и социальное жилье разных типов собственности. В России же в результате проведенной приватизации образовался уникальный четвертый вид, который отечественные исследователи Сергей Глазунов и Владимир Самошин назвали «конгломератами». Дома, в соответствии с законом «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», передавались в частную собственность не как единое целое, а как механическая совокупность частных квартир. Это можно сравнить с тем, как если бы на колхозной ферме раздали в частную собственность скот крестьянам — каждому по одной голове, со своей клетушкой, но кому принадлежит помещение в целом — оставалось бы непонятно. Подобным непродуманным шагом были заложены огромные проблемы на несколько поколений вперед.
Приватизация жилого сектора не встретила отпора в отличие от денационализации земли или промышленности. Она была одной из немногих популярных среди широкой публики мер реформаторов. Людей уверили, что они теперь становятся собственниками жилья, которым смогут распоряжаться по своему усмотрению — продавать, завещать, обменивать и т. д. И десятки миллионов человек стали собственниками квартир. О том, что последует за этим, — никто не думал.
Проблемы, которых не ждали
А последовало следующее — «собственная» недвижимость стала серьезной проблемой как на уровне отдельной семьи, так и на государственном. Во всем мире подавляющее либо значительное (зависит от страны) большинство людей живет в съемном жилье и не страдает. В России же сложилось представление о необходимости иметь пусть маленький, но свой кусочек жилья. Это обуславливается и общей бедностью населения, и неуверенностью в завтрашнем дне, и желанием скопить на старость, сделать надежное инвестиционное вложение, обеспечить будущее детям.
Если говорить о многоквартирном жилье, на Западе кондоминиумы представляют собой наиболее редкий вид домов. Большинство же жилых зданий являются либо муниципальным жильем (ведомственным, благотворительных организаций), либо частными доходными домами, у которых один владелец. Ничего похожего на российские конгломераты там нет и в помине.
Можно много говорить о проблемах конгломератов — нерешенность вопроса об использовании и принадлежности нежилых помещений, обслуживании инфраструктуры, участии жильцов в управлении, затрудненности в смене места жительства, ибо собственность становится подобной путам на ногах и т. д. Но это увело бы нас далеко от актуальной темы.
Приоритет «общего блага» и миллион собственников
В аспекте рассматриваемого вопроса приватизация жилья тем способом, каким она была проведена, привела к следующему. Проблема городской реновации уперлась в то, что властям предстоит договариваться с сотнями тысяч отдельных владельцев, которые, естественно, озабочены своим будущим. В Париже при кардинальной перестройке его бароном Османом в 50-60-е годы XIX века таких вопросов не возникало, поскольку совсем иной была структура собственности. То же самое можно сказать про Нью-Йорк и другие крупные американские города, где ежегодно сносится множество старых домов. Американцы вообще любят новизну и перестройки. Городские власти и там, и там взаимодействовали либо с владельцами доходных домов, либо просто распоряжались собственным муниципальным жильем.
Что касается «неприкосновенности» частной собственности, о которой много говорится в эти дни, то, разумеется, во всем мире существует приоритет «общего блага», и при постройке дорог, военных объектов или модернизации городской инфраструктуры частные владения выкупаются по справедливой цене, даже если владелец того не желает.
Но одно дело вести переговоры или решать судебные конфликты (понятно, что процесс этот гладким не бывает) с несколькими владельцами домов или участков, другое — с сотнями тысяч обладателей квартир, как это происходит в Москве, где нынешняя инициатива мэрии касается порядка 1,6 миллиона человек. Именно этим обстоятельством объясняется желание городских властей побыстрее пропихнуть решение и их мощнейшее давление на жителей, вызывающее аналогию с катком.
«Ипотечники» против «халявщиков»
Эта экономико-юридическая коллизия усугубляется коллизией политической. Решение мэрии всколыхнуло самые разные силы, необязательно политические. Стихийно начали самоорганизовываться различные протестные группы, благо социальные сети и мессенджеры предоставляют для этого отличные возможности. Даже в той группе в WhatsApp, в которой я состою, объединяющей родителей учеников одного класса, и которая посвящена сугубо школьным проблемам, пробился гул недовольства, и участникам было предложено присоединиться к сбору подписей с протестом.
Читать также: Закон о сносе пятиэтажек как тайный план по формированию гражданского общества
Люди взбудоражены, ибо у власти плохая «кредитная история» и не существует взаимного доверия между ней и обществом, как и внутри самого социума. Население сносимых домов данной инициативой мэрии раскалывается пополам, возникает противопоставление — купившие себе жилье в кирпичных пятиэтажках против тех, кто получил там квартиры при приватизации или живет по договору социального найма. Вторые в массе своей выступают за переезд, первые же, часто приобретавшие недвижимость «прицельно», именно в данном районе и в данном доме, отзываются о соседях со всеми признаками социального расизма — мол, мы самостоятельные и преуспевающие, а те — иждивенцы, халявщики и конформисты. Так же в свое время покупатели коммерческого жилья смотрели (и смотрят) на так называемых муниципалов, которым власть предоставляет квартиры в том же доме.
Тут необходимо учесть важный воспитательный момент, на который всегда обращают внимание на Западе при проведении жилищной политики. Там она выступает как важный инструмент борьбы с сегрегацией, недопущения формирования новых гетто по какому-либо признаку. Diversity выступает как приоритет.
Естественен консерватизм людей, их привычка к размеренной привычной жизни, что также вызывает недовольство (опять-таки, не у всех и не всегда, иные любят менять местожительство) при мысли о переезде, равно как желание, чтобы считались с твоим мнением, чтобы максимально полно учли твои пожелания.
Одновременно различные политические силы увидели в сносе пятиэтажек тему, на которой можно ослабить позиции мэрии и подняться самим. Значительная часть их критики — чистая демагогия, но взбудораженное население жадно ловит любое слово несогласия с властью. При этом важным фактором выступают муниципальные выборы в сентябре. Оппозиция давно готовилась к ним, желая отыграть в свою пользу проигрыш на думских выборах. А тут сама жизнь, точнее мэрия, подбрасывает тему, на которой можно собрать много голосов. Естественно, соискателям мандатов важно будет до сентября не дать заглушить волнения и страсти. Для многих из них хрущевки — единственный шанс привлечь к себе внимание.
Чем сердце успокоится
Что из всего этого получится, предсказать трудно. Опыт подсказывает, что даже с самыми спорными решениями властей российское население в конечном итоге смиряется. К тому же, как мы отметили, число сторонников данного решения тоже велико. Административный ресурс московской мэрии, заботливо выстроенный Лужковым и приумноженный Собяниным, — сильнейший в стране.
Кремль пока что играет на стороне мэра, чему свидетельством служит принимаемый Госдумой специальный закон. Однако нельзя исключать и повторения варианта со строительством Восточного нефтепровода, когда в результате массовых протестов президент Путин дал указание пересмотреть решение о проведении трубопровода в непосредственной близости от Байкала. И это притом, что буквально накануне Дума срочно переголосовала по соответствующему закону в интересах строителей.
Если АП сочтет, что от сноса домов проблем больше, чем конкретных выгод, то могут поступить, как поступили после массовых акций протеста при монетизации льгот. То есть внести множество поправок в программу, и в результате от нее мало что останется.
Важнее представляется не судьба конкретной программы и конкретного мэра, а само направление развития Москвы и становления в нем гражданского общества. Снос старого жилья не вызывает споров — оно эстетически неприемлемо, морально и физически устарело и износилось. Но что взамен? Не будет ли на месте пятиэтажки возведена двадцатиэтажка? И один безвкусный квартал заменен другим, таким же типовым и удручающе однообразным? Не секрет, что при Лужкове, несмотря на весь масштаб строительства, новое жилье было таким же стандартным, как и в советские времена, — имелось всего несколько серий. И так называемое элитное жилье отличалось безвкусицей и китчем. Важно не допустить архитектурного однообразия и убогости дизайна.
Воспитание гражданского общества
Аппетиты девелоперов следует умерять. Развитию Москвы по образу какого-нибудь китайского города, состоящего из бесконечного числа многоэтажек, необходимо поставить заслон. Пока же столица по-прежнему притягивает к себе людей со всей России и республик СНГ, а это означает, что людской муравейник будет увеличиваться и увеличиваться. Эта проблема тоже не решается (но решать ее необходимо не полицейским запретительным путем, а макроэкономически, подтягивая уровень жизни в регионах, но для этой задачи нынешнее правительство не имеет ни сил, ни желания).
Гражданское общество необходимо воспитывать ни на разовых популистских акциях, а на повседневном кропотливом вовлечении в самоуправление, где бы люди видели конкретный результат. Я уже почти два года провожу включенный эксперимент, участвуя в работе своего ТСЖ, — о чем пишу регулярно в Фейсбуке. Пока результаты не радуют, на последнем собрании, решавшем важнейшие вопросы, присутствовало 43 человека из 168. Помимо отсутствия взаимного доверия тут налицо и неверие в возможность что-либо изменить. Тоже, кстати, следствие непродуманных жилищных реформ. ТСЖ не стали российским вариантом кондоминиумов. И их судьба пока что туманна.
Конечно, сегодня понимаешь, что по-хорошему, четверть века назад жилье нужно было оставлять в муниципальной собственности. Но отменить приватизацию жилья сегодня уже невозможно. Однако извлечь уроки из ее проведения и предвидеть последствия принимаемых сегодня решений, в том числе с учетом всех тех казусов, которые она породила, необходимо. Ибо мультипликация ошибок чревата в перспективе управленческой катастрофой.